不動産投資

不動産投資をやるために10冊ほど本を読み、人に話を聞いた結果、やらない理由がなかった

2021年8月27日

今回は不動産投資について考えたことを書いていきたいと思います。

得体の知れないものに突然近づかれると、少しあとずさりしますよね?

でも、人から近づかれたのではなく、自分が近づいていったらどうなりますか?

意外と怪しいものにも近づけるものです。

つまり、興味があることについては、自分から近づいていくべきではないかというのが最近の私の持論です。

私は今まで不動産投資というものに興味はありながらも怪しい電話がたくさん鳴ってくるので踏み入れてきませんでした。

ただ、不動産投資には多々メリットがあると感じておりました。

上記に記載のとおり、実施しなかった理由はほとんど相手が勝手に営業してくるからでした。

この営業パターンはデパートに行ったときに、少し気になる洋服があるのだけど、買うか迷っているのに、突然やってくる店員よりも酷いです。

人の懐に勝手に入り込み、興味もないのに押し付け売りをしてくる。

デパートの洋服の数万円~からの値段ですら嫌だな~という気持ちになるのだから、数千万円の値段をやり繰りする不動産営業はもってのほかです。

そして、だいたい多いのは不動産投資で得られるという以下の3つのうたい文句

1.保険代わりになりますよ
2.老後に備えませんか
3.節税になりますから

この怪しいうたい文句に出来るだけ目を向けないようにしてきたのも事実です。

そして、一方で、早々に会社を辞めて独立した友人が不動産投資をしていた友人がいることも知っていました。

ただ、断片的な知識だけで、実際儲かるからくりが見えてきません。

今回はそれぞれのうたい文句はどういう理由からそう言えるのかを深掘りした結果をお伝えしたいと思います。

不動産投資をやるメリット

保険代わりになりますよ。のカラクリとは・・・

銀行からお金を借りながら運用することが出来るため、収入に対してレバレッジをかけられることが理由

具体的にお伝えすると、不動産を購入するときは年収をベースに銀行からお金を借りることが出来ます。

マンションなどを買ったりするときによく言われるのが年収の7倍くらいまでは借りられるということを聞かれることが多いと思います。

年収600万円であれば約4000万円、年収800万円であれば約5500万円、年収1000万円であれば7000万円、年収1200万円であれば8400万円といった具合です。

どうやら不動産投資にもほぼ同様のことが言えて、かつ持ち家のローンとは共存しない形でお金を借りることが出来ることがわかりました。

仮に1000万円の年収の方が投資するのであれば、都内のワンルームマンション2000万円~3000万円くらいの物件を3件ほど持てる計算となります。

仮に団体信用生命保険に入っておけば、死亡時の保険代わりになりますし、癌保険特約などをつけておけば癌になった際の保障となります。

しかもその額はほぼ1億円にちかい金額になるのです。

もし、「ローン返済額+運営費用≒賃貸収入」であるならば、これを実行しない手はないですよね?

ただ、注意点が1つあります。持ち家を今後持つ予定の方は銀行からの借り入れは慎重にしてください。

どういうことかというと、銀行は借入総額をみるそうです。(厳密にいうと、借入総額を見るパターンと所得を見るパターンの2つがあるようです)

なので、仮に600万円の年収で既に4000万円くらいの物件を抱えてしまうと、返済不可能とみなされてしまうケースがあるようです。

不動産投資も利益が出るパターンや税金を還付するパターンと色々あるようなので、自分が何を目指してやるかを注視しないといけないですね。

老後に備えませんかという考え方は?保険の考え方に近い!?

こちらは、既に上で深掘りしているので、これ以上は深掘りしないことに致します。

節税になりますから。のカラクリは不動産の減価償却費と運営費用による赤字計上によるもの

この減価償却のカラクリは目からウロコでした。

マンションには躯体・設備と土地の2つの価値があります。

土地は永遠に残りますが、躯体・設備は減価償却(価値が下がっていくこと)されていきます。

マンションの躯体であれば47年、設備であれば15年が償却期間です。

仮に3000万円のマンションがあって、土地・建物比率が1:1の関係だったとします。

建物は1500万円を減価償却していくのですが、躯体を1000万円、設備を500万円としたとき

躯体は毎年20万円程度、設備は25万円程度、合計45万円程度が1年間の減損となります。

これあわせてマンション運用費用が減額できるので、仮に毎月2万円が運営費用としてかかってきていたとして、年間24万円

減価償却分と運営費用の足し算で約70万円を損失として計上できるのです。

だいたいのサラリーマンの方であれば総合課税方式となるので、年収1000万円の人は通常の控除分にあわせて70万円の控除が可能となります。

つまり、実質年収930万円となり、払いすぎている所得税・住民税が翌年還付されるという仕組みなのです。

以下のような単純計算では済まない話なのですが、仮に控除額が100万円だったとすると、約69万円が還付対象となります。

年収(万円) 手取り(万円)
900 668
1000 737

細かい計算は不動産を見極めながらしっかりした方がいいので要注意です。

 

この計算でいけば、仮に「ローン返済額+運営費用>賃貸収入」であったとしても年間1万円くらいのマイナスであれば、十分ペイできることになるのです。

 

不動産投資をやるデメリット

もちろん、不動産投資をやるデメリットはあります。

それは、

1.賃貸収入が得られなかったとき

2.自然災害などによりマンション価値が変動したとき

3.地価下落

などなどです。

投資はリスクを伴います。ただし、リスクは負うのではなく、リスクを評価して、最小限に抑えることが投資の第一歩なのです。

 

メリットの詳細についてもう少し深掘りします。

まず私が購入した物件は2900万円でした。ステータスは新築です。

一般的に新築は新築プレミアムがのっていて物件価格が30%落ちるということで、購入をお勧めされないのですが、今回は新築を購入してみました。

そもそも、購入価格が30%落ちるというのは全国の物件に当てはめたときの一般論であり、特定の地域には当てはまらないからです。

減価償却による減税のカラクリ

さて、本題に戻ります。売買契約書を交わすと、その中に売買代金の詳細が出てきます。

ここで、建物代金と消費税、そして土地代金の内訳がわかるようになります。

ざっくり以下のようなイメージとなりました。

土地:1000万円

建物:1900万円

この建物に対して減価償却を計算することができます。

例えば、上記1900万円に対して躯体が80%、設備が20%だった場合、減価償却費の目安は…

耐用年数 減価償却費
躯体(80%の場合) 47年 1900万円*80%/47年≒32万円(a)
設備(20%の場合) 15年 1900万円*20%/15年≒25万円(b)

(a)+(b)=57万円ということになります。

これに加えて、毎月かかっている以下の費用を経費に算入できます。

1.建物の管理費、管理委託料(合計2万円/月程度)

2.不動産投資ローンの利息分(元利均等で2%のローンかつ35年返済として5万円/月)

3.入居募集にかかる費用(任意)

4.建物および部屋の修繕費(任意)

5.旅費、交通費(任意)

6.司法書士、税理士への支払い(司法書士分:30-40万円程度)

7.自動車にかかる費用(任意)

8.建物にかかる保険料(火災保険など:4万円程度)

9.不動産投資にかかる税金(2年目以降)

10.通信費(任意)

11.交際費(任意)

初年度は減価償却費と1.2に加えて、6番が加わるため節税効果は高いですが、それ以降下がっていきます。

この辺のバランスは税理士さんなど専門家に聞いてくださいませ。

これで計算すると、

初年度は

減価償却(57万円)+管理費用(24万円)+保険料(4万円)+司法書士支払い分(40万円)+利息(60万円)=185万円

つまり、185万円分の不動産関連費用を年収から控除することができます。

仮に年収1000万円だとすると、815万円の年収になるので、課税額も変わり、結果的に税金が還付されます。

これによる効果は初年度は+50万円程度と言えるでしょう。

 

ただ、二年目以降は

減価償却(57万円)+管理費用(24万円)+利息(60万円)=140万円

 

減価償却状況も変わるので費用が減っていきます。

節税額も圧縮されます。

 

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