不動産投資

2022年実績について:購入した不動産で得られたメリットと減価償却費用を計算してみたので公開します。

2021年11月17日

不動産投資をはじめてみようと思っている方も、どういうカラクリで不動産投資が成り立っているのか?
という点がわかりづらいですね。私もそう感じます。
10冊程度の本を読みこみながらある程度共通点に気づいたので不動産投資を実施しました。
今回はその詳細を記載していきます。

はじめに

私が購入した物件は2900万円でした。ステータスは新築です。

一般的に新築は新築プレミアムがのっていて物件価格が30%落ちるということで、購入をお勧めされないのですが、今回は新築を購入してみました。

そもそも、購入価格が30%落ちるというのは全国の物件に当てはめたときの一般論であり、特定の地域には当てはまらないからです。

とはいえ、物件価格は浮き沈みは多少あります。直近でいうと、リーマンショック後の2010年前後は不動産価格も安く、アベノミクスを通して株価と共に不動産価格もあがってきました。

特にマンションの値上がり方は異常で、全国で計算しても区分所有の値上がり幅は2010年を100とすると170まで伸長しています。

建設産業・不動産業:不動産価格指数 - 国土交通省 (mlit.go.jp)

これは不動産価値が単純に上昇したからではなく、人手不足による賃金上昇によるものや、世界的なインフレーションによる資材の高騰も背景としてあります。

最近では2010年~2014年あたりに新築マンションを購入して売ったらプラスの利益が得られた人や実質家賃ゼロ状態でマンションを保有できた人もいるのではないかと思います。

上記のような背景がその裏話ですね。

にわかに信じがたい値上がり率ですが、、最近ではこの辺が高値と考えてマンションを手放す人もちらほらいるようです。

マンションの減価償却:実際の計算方法について

さて、本題に戻ります。売買契約書を交わすと、その中に売買代金の詳細が出てきます。

ここで、建物代金と消費税、そして土地代金の内訳がわかるようになります。

ざっくり以下のようなイメージとなりました。

土地:1000万円

建物:1900万円

この建物に対して減価償却を計算することができます。

例えば、上記1900万円に対して躯体が80%、設備が20%だった場合、減価償却費の目安は…

耐用年数 減価償却費
躯体(80%の場合) 47年 1900万円*80%/47年≒32万円(a)
設備(20%の場合) 15年 1900万円*20%/15年≒25万円(b)

(a)+(b)=57万円ということになります。

これに加えて、毎月かかっている以下の費用を経費に算入できます。

1.建物の管理費、管理委託料(合計2万円/月程度)

2.不動産投資ローンの利息分(元利均等で2%のローンかつ35年返済として5万円/月)

3.入居募集にかかる費用(任意)

4.建物および部屋の修繕費(任意)

5.旅費、交通費(任意)

6.司法書士、税理士への支払い(司法書士分:30-40万円程度)

7.自動車にかかる費用(任意)

8.建物にかかる保険料(火災保険など:4万円程度)

9.不動産投資にかかる税金(2年目以降)

10.通信費(任意)

11.交際費(任意)

初年度は減価償却費と1.2に加えて、6番が加わるため節税効果は高いですが、それ以降下がっていきます。

この辺のバランスは税理士さんなど専門家に聞いてくださいませ。

これで計算すると、

初年度は

減価償却(57万円)+管理費用(24万円)+保険料(4万円)+司法書士支払い分(40万円)+利息(60万円)=185万円

つまり、185万円分の不動産関連費用を年収から控除することができます。

仮に年収1000万円だとすると、815万円の年収になるので、課税額も変わり、結果的に税金が還付されます。

これによる効果は初年度は+50万円程度と言えるでしょう。

 

ただ、二年目以降は

減価償却(57万円)+管理費用(24万円)+利息(60万円)=140万円

 

減価償却状況も変わるので費用が減っていきます。

節税額も圧縮されます。

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