不動産投資「やめとけ」は本当か？不動産投資に失敗するパターンと成功するパターン

ところで、投資って聞いたときに思い浮かべる言葉はありますか？

株式投資、不動産投資など色々な投資があると思います。

でも、不動産投資と聞くと、”怪しい”としか思わないですよね？

私もそんな一人でした。

しかし、不動産投資をしてわかってきたことは、自分で不動産を見つけて投資をしていくのには限界があり、人の力を借りる必要があるということです。

しかし、仮に不動産業者にお願いしていたとしても、優良物件に出会える確立は少ないことが挙げられます。

今回は、私が不動産投資をしながら必要だと思った条件を整理していきます。

不動産投資で成功する条件と失敗する条件

成功する条件

立地条件：東京23区、神奈川 川崎市、横浜市の駅徒歩5分以内（関西、名古屋もいい物件はありますが、関東在住なので関東に絞りました）

キャッシュフローに対する理解：利益だけでなくキャッシュフローで考える→累進課税の仕組みを最大限利用する

＊地価、路線価、減価償却、税金など最低限の知識はあった方がいいです。

物件との出会い：いい案件は常にアンテナをはっていないと巡り合いません。また、信頼できる投資用不動産屋さんに出会うことも大切です。

購入すべき物件に出会った時の決断力：やらない理由を探し続けないことも大切でした。買い物には思い切りが大切なのだと思います。

不動産営業される方との関係性：お客さんで終わらないようにする

分析が好き：成功している人はもちろんいるのでしっかり分析しましょう

銀行からの信頼が得られること：不動産を全てキャッシュで買える人には関係のない話かもしれませんが、ほとんどの不動産を現金で買うことは不可能に近いです。

なので、不動産投資のための融資が得られるように、公務員であったり、大企業で働いていたり、給与水準が一定以上であったり、ということは信頼（融資）を得るためには最低限必要な条件となります。

失敗する条件

知識不足：言われるがまま買ってしまい、立地条件をあまり考えていない

ボラティリティが激しい物件と気づかずに買ってしまう：家賃の騰落率が大きい物件

具体的な事例

福岡の博多近辺の物件は不動産投資でよく紹介されます。私も何度か紹介を受けたことがありますが、実は騰落率が激しいそうです。

成功している人の分析不足

家賃相場の分析不足：家賃が一定値で推移していることが大切です。

不動産投資をする際の借り入れについて

不動産は高い買い物なので簡単に決断が出来ないものです。とはいえ、不動産を購入するときは銀行からお金を借りることが出来ます。

不動産投資用ローンでも2%前後で借りることが出来ます。

投資はお金を借りながらお金を循環させるものです。循環させなければお金は増えていきません。

会社もそうでしょう。

お金を借りて、循環させることで２周目はもう少しおおきな循環が生まれます。

不動産保有状況公開

初年度の運用状況としては以下のような感じでした。今後、還付金が減っていくのでどこまでプラスとなるかという点が論点ですが、

キャッシュフローとしては、5千円ほど多く出費が出ています。

不動産取得税は次年度以降の経費として反映するので、今後この数字がどうなっていくかをウォッチングする必要があります。

年収が多めの方の方が節税効果はあると思われますので、1000万円程度を超える方は検討してみる余地があると感じます。

焦らずに少しずつ循環させていきましょう。

もう少し詳細を！！という方はこちらもご参照ください。